взаимозачет при покупке и продажи квартиры

Налоговые вычеты при продаже и покупки квартиры в одном налоговом периоде (взаимозачёт)

Здравствуйте.
Родители являлись собственниками дома более 15 лет, в нем мы проживали все вместе: я и родители всё это время, после чего два года назад родители на меня оформили дарственную и я стала собственником нашего дома (проживали так же все вместе). Решили разъехаться с родителями и в 2013г. я продала дом (после оформления его на меня прошло 2 года) В этом же 2013 г. сразу после продажи дома за 3500000 на эти же деньги купила 2 квартиры общей стоимостью 3677000, собственником обеих являюсь я , (в одной проживаю сама, в другой родители). Наступило время подавать декларацию и я хочу воспользоваться налоговыми вычетами.
1) Могу ли я воспользоваться взаимозачётом налога при продаже и покупке недвижимости, т.к и продажа и покупка выпали на один налоговый период? (налог.вычетом не пользовалась)
2) Если я правильно поняла, получается так: (3,5 млн.- ((1млн. +2 млн.))*13%=65 т.р Я должна оплатить 65000 руб. ?
3) Заявление на налоговый вычет в налоговую я должна подать вместе с декларацией или ранее? или же вообще не нужно его подавать,а только декларацию ?
4) Нужна ли в этом случае справка 2 НДФЛ ?

Добрый день!
Согласно п.п.1 п.1 ст.220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.

Читайте так же:  на праве аренды или на правах аренды

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного п.п.1 п.1 ст.220 Кодекса, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, предусмотренного п.п.1 п.1 ст.220 Кодекса, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

В то же время в соответствии с п.п.2 п.1 ст.220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им, а частности, на приобретение на территории Российской Федерации квартиры, комнаты или доли (долей) в них, но не более 2 000 000 руб.

Согласно абз.22 п.п.2 п.1 ст.220 Кодекса документом, необходимым для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры по договору купли-продажи, является документ, подтверждающий право собственности на квартиру, которым является свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Если продажа жилого дома и оформление свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру произведены в одном налоговом периоде, то налогоплательщики имеют право на получение одновременно имущественных налоговых вычетов, предусмотренных п.п.1 и 2 п.1 ст.220 Кодекса.

Кроме того, следует учитывать, что в соответствии с Федеральным законом от 23.07.2013 N 212-ФЗ ст.220 Кодекса РФ с 1 января 2014 г. изложена в новой редакции. Согласно внесенных изменений налогоплательщику предоставлено прав заявлять имущественный вычет по расходам на приобретение жилья по нескольким объектам недвижимости до полного использования его права на вычет в размере 2 000 000 руб. При этом, положения новой редакции ст. 220 Кодекса применяются к правоотношениям, возникшим после 1 января 2014 г. Если право на получение имущественного вычета возникло у физического лица до указанной даты, то такие правоотношения регулируются нормами Налогового кодекса РФ в редакции, действовавшей до внесения в них изменений, даже если эти отношения не завершены на начало 2014 г.

Читайте так же:  по формам собственности имущество предприятия может быть

Кроме того, следует учитывать, что в Письме ФНС России от 22.11.2012 №ЕД-4-3/[email protected] размещенном на официальном сайте ФНС России в разделе «Разъяснения ФНС, обязательные для применения налоговыми органами» приведен подробный перечень документов, который должен представляться в налоговый орган для получения имущественного налогового вычета. В данном перечне, среди подаваемых в инспекцию документов заявление на вычет и справка о доходах по ф.2-НДФЛ не поименованы.

Продажа квартиры и покупка новой одновременно

Часто бывает, что люди хотят не просто продать квартиру, но и сразу купить новую, почти одновременно. Что делать в этих случаях? Можно ли пользоваться вычетом, если решили и продать, и купить одновременно? Об этом мы и поговорим в нашей статье.

Купить и продать квартиру одновременно – какие есть «льготы»

Купить и продать квартиру одновременно – можно, и это не лишает вас права использовать налоговые вычеты. Если вы резидент РФ и платите со своих доходов 13% в государственный бюджет – можете воспользоваться вычетом при покупке жилья. А для права на вычет при продаже требования еще проще – нужно просто быть резидентом РФ.

Если до 2021 вы имели право получить возврат НДФЛ с любых доходов, облагаемых по ставке 13% , то теперь он будет рассчитываться только с доходов по трудовым договорам, ГПХ, оплаты за оказание услуг, сдачи имущества в аренду или его продажи, дохода от дарения имущества (кроме ценных бумаг), страховых выплат по пенсионному обеспечению.

Вы можете уменьшить свою налогооблагаемую базу (доход, с которого выплачивается 13%), а также одновременно с этим вернуть часть ранее уплаченных налогов. Разберемся с обоими случаями.

Как продать квартиру и одновременно сэкономить

Продать квартиру без налога можно в том случае, если квартира была в вашей собственности дольше минимального срока владения. Таким сроком может быть 3 года или 5 лет.

Минимальный срок три года считается для квартир, которые попадают под одно из условий:

  1. Недвижимость получена по наследству или в дар от близкого родственника или члена семьи
  2. Жилье стало собственностью вследствие приватизации
  3. Квартира досталась вам по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты)
  4. Получена любым способом до 01.01.2016 г.
  5. В случае, если вы решили продать единственную недвижимость. Или продаете первую квартиру практически одновременно с покупкой второй — в течение 90 дней.
Читайте так же:  как стать риэлтором по недвижимости

В остальных случаях минимальным сроком владения, чтобы продать квартиру без налога, считается 5 лет.

Как видите, если вы купили квартиру и одновременно с этим в течение 90 дней решили продать предыдущую, срок владения считается 3 года.

Пример:
Иванов хочет купить квартиру, но одновременно с этим решил продать «старую» за 2.3 млн руб. Она досталась ему четыре года назад по наследству от бабушки. Налог при продаже ему платить будет не нужно, так как трехлетний минимальный срок владения уже истек.

Чтобы сэкономить на уплате налогов при продаже жилья, можно воспользоваться вычетом и уменьшить свой доход на 1 млн рублей. И 13% вы будете платить с остатка.

Пример:
Петров тоже хочет купить жилье, но перед этим решил продать старую квартиру за 3.1 млн руб. И налог бы ему пришлось платить с этой суммы. Но после применения вычета, налогооблагаемая база его стала не 3.1 млн, а 2.1 млн руб. (3 100 000 – 1 000 000).

Также не забываем и о том, что вместо вычета можно использовать уменьшение дохода на расходы. Если вы ранее приобретали квартиру, которую сейчас собрались продать, вы можете уменьшить доход на ранее понесенные расходы, если можете подтвердить их документально. И налог также будете платить с разницы. Нельзя использовать налоговую «льготу» и уменьшать доход на расходы одновременно. Нужно выбрать что-то одно.

Пример:
Сидоров хочет купить новую квартиру, но одновременно с этим решил продать старую за 3.8 млн руб. Два года назад он покупал ее за 3.5 млн. Вместо вычета Сидоров уменьшает доход на ранее понесенные расходы, и налог ему придется платить с 300 тыс. руб. (3 800 000 – 3 500 000).

Читайте так же:  как получить кредит ип на развитие бизнеса

Как купить квартиру и одновременно вернуть часть средств

Если вы собираетесь не только продать, но и одновременно купить квартиру, например, в одном году, то вам следует знать о налоговом вычете за покупку жилья. С помощью него можно компенсировать часть расходов.

2 миллиона ₽ — максимальный размер налоговой «льготы» если вы решили купить жилье на свои средства. Другими словами, вы можете вернуть до 260 тыс. руб. обратно, если вы решили купить квартиру.

3 миллиона ₽ — максимальный размер «льготы» если вы решили купить жилье в ипотеку. Вы можете вернуть до 390 тыс. руб. за фактически уплаченные проценты по ипотеке.

Если вы собираетесь не только продать, но и одновременно купить квартиру, можете воспользоваться этими «льготами» и вернуть обратно часть денег. Более того, основной возврат и по процентам ипотеки можно использовать одновременно, и таким образом, максимальный сумма, которую можно вернуть, если вы собираетесь купить жилье, может составить до 650 000 руб. (260 000 + 390 000).

Пример:
Захарова продает недвижимость и одновременно собирается купить другую за 4 млн руб. Она может купить квартиру, а потом подать на вычет и вернуть себе 260 тыс. руб.

Если вы собрались купить жилье и хотите вернуть с помощью вычета часть денег, то знайте – вернуть сумму больше, чем вы заплатили за год в качестве НДФЛ, нельзя. Например, если с вашей зарплаты удержали за год 140 000 руб. в качестве подоходного налога, то и вернуть больше этой суммы вы не сможете.

Если одновременно с тем, как купить, вы успели продать квартиру и должны заплатить с продажи налог, то вы можете учесть эту сумму для вычета.

Имейте в виду, подача декларации и уплата налога при продаже жилья имеет определенные сроки. Подать 3-НДФЛ необходимо до 30 апреля года, следующего за годом продажи, а уплатить налог нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи.

Читайте так же:  категория в количество пассажиров

Если продали квартиру в 2020 г. Подать 3-НДФЛ нужно до 30 апреля 2021 г., а заплатить 13% до 15 июля 2021 г. Соответственно, купив квартиру и продав другую в одном и том же году, вы можете в счет вычета освободить себя от необходимости платить налог с продажи.

Необходимые документы для одновременного оформления

Чтобы одновременно оформить вычет за то, что вы решили купить и продать квартиру, вам понадобятся следующие документы.

При покупке

  • Заявление на возврат налога
  • 2-НДФЛ
  • 3-НДФЛ
  • Договор о приобретении недвижимости
  • Документ, подтверждающий право собственности (акт приема-передачи при покупке по ДДУ)
  • Документы, подтверждающие оплату (чеки, платежные поручения, квитанции, расписка продавца и т.п.)

Если покупка в ипотеку:

  • Кредитный (ипотечный) договор
  • Справка банка об уплаченных за год процентах

Крайне рекомендуемые документы:

  • Заявление о распределении вычета между супругами — при необходимости.
  • График погашения кредита и уплаты процентов по кредитному (ипотечному)
  • Документы, подтверждающие оплату кредитных %: чеки, квитанции, платежные поручения и т.д.

Вы можете оформить все через Налоговую по месту прописки, но только после окончания календарного года, в котором вы вступили в право собственности (подписали акт приема-передачи при покупке по ДДУ). Вам нужно обратиться в ФНС, и они начнут камеральную проверку, которая обычно длится три месяца. И еще месяц нужен на перечисление средств.

Для вычета при продаже будут нужны

  • 3-НДФЛ
  • Документы, подтверждающие факт продажи (например, ДКП)
  • Если сумма налога уменьшается на расходы по приобретению, то эти расходы нужно подтвердить документально.

Теперь вы знаете, что делать, если решили купить и продать квартиру одновременно. На какие вычеты вы имеете право и какие суммы вам положены. Сохраняйте нашу статью, чтобы не потерять!

взаимозачет при покупке и продажи квартиры
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here