покупка комнаты в коммунальной квартире подводные камни

Но они всё ещё популярны среди тех, кто хочет приобрести первое бюджетное жильё в столице или разъехаться с родственниками.

Комната – специфический объект, имеющий сложную процедуру продажи. Её несложно приобрести, но дальнейшая реализация может оказаться длительной и сложной.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, какие предложения представлены на московском рынке сегодня, сколько стоит комната в коммуналке и с какими сложностями можно столкнуться, заключая сделки с такими объектами.

Всё популярнее становится тенденция, когда собственники комнат в коммуналке продают квартиру целиком, а потом делят между собой полученные деньги. Но из-за этого в ближайшие несколько лет может снизиться число предложений. Однако такие объекты вряд ли полностью исчезнут, поскольку не все могут себе позволить приобрести квартиру. А комната в коммуналке – наиболее бюджетный вариант собственного жилья.

Кто покупает комнаты в коммуналках

Жилье в коммуналках пользуется спросом. Как правило, комнаты покупают либо приезжие, желающие закрепиться в столице, но не имеющие средств на квартиру, либо москвичи, которые разъезжаются с семьей.

То есть это люди, которые не могут себе позволить однокомнатную квартиру, но которым нужно быстро решить жилищный вопрос и приобрести жилье в конкретном районе Москвы. Предлагать им студию в новостройке в другом районе, на которую хватит денег, как правило, бесполезно. К тому же, комнаты все-таки стоят на 20-25% меньше, чем самые бюджетные студии в апарт-комплексах.

Сколько стоит комната

В среднем комната в московской коммуналке стоит 3,05 миллиона рублей. Здесь разброс цен меньше, чем на рынке квартир. Самые дорогие комнаты находятся в доходных домах в районе Садового кольца (в арбатских переулках их стоимость достигает 15 миллионов рублей), самые дешевые лоты расположены в Новой Москве (900 тысяч рублей).

На цену таких объектов влияет несколько факторов: площадь, состояние комнаты, количество комнат в квартире, локация, состояние мест общего пользования, а также попадает дом под реновацию или нет.

Что получает покупатель

Собственниками части комнат в одной коммунальной квартире могут быть жильцы, другой части – государство. В принадлежащих государству комнатах могут жить люди, заключившие договор социального найма. Другие помещения – санузел, кухня, балконы, кладовые – являются общей долевой собственностью всех хозяев.

Может сложиться ложное представление, что это имущество в равной степени принадлежит всем, но в реальности это не так. У собственников в общем имуществе есть своя доля, которая зависит от площади комнаты. Хозяин большей комнаты является собственником большей площади общего имущество. Соответственно, он должен и вкладывать больше сил и средств в содержание этого имущества.

Порядок продажи комнат

Согласно Гражданскому кодексу, преимущественное право приобретения отчуждаемой доли имеют собственники других комнат.

Читайте так же:  что такое неполная семья по закону рф

Согласно закону, чтобы соблюсти права этих собственников, продавец должен направить им специальное уведомление. Такой документ должен содержать информацию о стоимости и условиях продажи. Владельцы других комнат в коммуналке вправе купить лот на этих условиях.

Если в квартире есть комнаты, принадлежащие муниципалитету (не приватизированы), то необходимо уведомлять о продаже соответствующие органы исполнительной власти, которые осуществляют правомочия собственника жилого фонда (в Москве таким органом является департамент городского имущества).

Если по истечении месяца хозяева других комнат не изъявят желание купить объект по заявленной цене, можно найти на него любого другого покупателя. Соседи могут заверить свой отказ у нотариуса или при регистрации сделки и права собственности в регистрационной палате. Если комната принадлежит несовершеннолетнему, для его отказа обязательно нужно получить разрешение органов опеки и попечительства.

Когда другие собственники отказались от покупки, третьим лицам комнату можно продавать по цене не ниже той, которая ранее предлагалась соседям, иначе владельцы других комнат могут потребовать расторжения договора купли-продажи в судебном порядке.

Если лот продается одному из собственников соседних комнат в коммуналке, правило о преимущественной покупке не работает. То есть в таком случае не нужно делать предложение о выкупе другим соседям.

Сложности с продажей

На практике при продаже комнаты можно столкнуться со сложностями уже на этапе уведомления других собственников коммуналки. Во-первых, на поиск соседей может уйти немало времени. Часто бывает так, что они не проживают в коммунальной квартире и их местонахождение неизвестно.

В таком случае уведомление необходимо отправлять либо по месту нахождение комнаты, то есть в ту же коммунальную квартиру, либо по последнему известному адресу соседа. Это обязательно нужно сделать, потому что при нарушении преимущественного права покупки у хозяев других комнат есть три месяца для обращения в суд с требованием перевода на себя прав и обязанностей покупателя.

Также продавец может не знать собственника другой комнаты – к примеру, в случае если после смерти бывшего владельца его наследники не зарегистрировали свои права в Едином государственном реестре недвижимости.

В таком случае продавцу сложно понять, кому необходимо направлять уведомление о продаже. Можно попробовать найти нового собственника через нотариуса, который открывал наследственное дело.

Часто бывает так, что другие владельцы коммуналки умышленно препятствуют продавцу соседней комнаты. Так, они могут срывать просмотры объекта потенциальными покупателями, оттягивать время заключения сделки или даже пытаться ее сорвать. К примеру, они могут игнорировать полученные уведомления или вовсе уклоняться от их получения. Также соседи могут формально согласиться выкупить комнату, а потом долго переписываться с продавцом, согласовывая условия, и, в конце концов, так и не выйти на сделку. Иногда недобросовестные собственники просят, чтобы за них уведомления получали другие люди (скажем, родственники), а потом доказывают, что их извещали о продаже ненадлежащим образом.

Для таких действий могут быть самые разные причины. К примеру, соседи считают, что цену на объект завысили, и хотят ее снизить. Либо других собственников устраивает, что в остальных комнатах никто не проживает, поскольку места общего пользования в этом случае находятся только в их распоряжении. После продажи в комнату заселятся новые жильцы, и жилплощадь придется делить с ними.

Читайте так же:  дом дуплекс что это такое

В случае саботажа соседей стоит запастись терпением и настойчиво добиваться от других собственников отказов либо согласия на покупку. Также лучше нотариально заверять все документы. Как вариант, можно воспользоваться услугами юристов или опытных риелторов, которые помогут в решении этих проблем.

Как купить комнату в Москве

Если вы столкнулись с ситуацией, когда покупка квартиры является перспективой далекого будущего, а брать обременительную многолетнюю ипотеку нет желания, есть оптимальный выход — купить комнату. Этот вид недвижимости является сравнительно недорогим, что является приоритетным для многих людей, не имеющих достаточного количества финансовых средств для покупки полноценного жилья.

Какие виды отдельных комнат доступны сегодня покупателю?

Около 10% объявлений по продаже недвижимости составляют предложения комнат. Фактически, приобретение этого типа жилья – это инвестирование в будущее. Со временем можно выкупить остальные комнаты в квартире или продать, когда появится возможность приобрести полноценное жилье.

Перед покупкой необходимо изучить правовые аспекты и особенности каждого вида данной недвижимости. Чтобы сделать правильный выбор, первоначально рассмотрим, какие виды отдельных комнат предложены сегодня на рынке недвижимости.

Перед покупателями стоит выбор купить отдельную комнату: в коммуналке, в квартире и в общежитии. У каждого вида есть особенности, достоинства и недостатки. Основной недостаток общежитий — общественные места (туалет, ванную и кухню) придется делить со значительным количеством сожителей. В квартире обычно живут несколько соседей, а возможно даже один с которыми значительно легче ужиться.

Одним из вариантов решения жилищных трудностей покупкой комнаты является приобретение комнаты в коммуналке. Сделка осложнена некоторыми факторами, поэтому необходимо учитывать ее правовые особенности:

  • Важно выяснить что вам предлагают купить — отдельный объект недвижимости (в свидетельстве о собственности будет указан номер комнаты) или долю (в свидетельстве о собственности будет указано, что, например, 1/3 в трехкомнатной квартире принадлежит владельцу). Рекомендуется приобретать конкретную часть жилого имущества выделенную в натуре. Если вы покупаете долю , то при покупке доли следует заключить соглашение о порядке пользования обязательно указав комнату, которая по закону будет принадлежать вам.
  • Не стоит покупать комнату, которая находится не в собственности у желающего продать жилплощадь, а в праве пользования по договору найма с муниципалитетом. Не приватизированную недвижимость, предоставленную внаем местными властями можно только обменять.
  • Если часть жилплощади является муниципальной и помимо собственников в коммуналке проживают наниматели государственного жилья, отказ от покупки комнаты должна предоставить жилищная комиссия при администрации.
  • В отдельных случаях продавец предлагает заключить договор дарения вместо договора купли-продажи. Мотивируется это тем, что в случае дарения не надо согласия соседей. Не стоит поддаваться уговорам, так как сделка является незаконной. Договор может быть оспорен впоследствии в судебном порядке. Если суд решит, что дарение было произведено без оснований, имущество возвратят собственнику, присудив обоим участникам сделки штрафные санкции.
  • Процесс продажи жилого помещения в коммуналке усложняется, если собственником любой из комнат является недееспособный гражданин или несовершеннолетний ребенок. В этом случае необходимо согласие органов попечительства или опеки на заключение сделки.
Читайте так же:  что такое кадастровая палата

Какие сведения необходимо уточнить перед покупкой:

  • Сколько всего человек прописано в данной квартире и сколько из них проживает.
  • Не имеют ли собственники остальных комнат желание улучшить бытовые условия жизни за счет продаваемого жилья.
  • Каким образом и на каких основаниях соседи пользуются общим имуществом.

Важно удостовериться в том, что все собственники коммунального жилья отказались от выкупа. Купля-продажа считается законной, если она совершается на условиях, идентичных предложенным соседям. Если одна из комнат коммуналки находится в собственности у муниципалитета, то местные власти также вправе претендовать на продаваемую жилплощадь.

Если собственник какой-либо комнат умер, тогда наследники должны отказаться от выкупа. В течение полгода со дня смерти собственника они вправе предъявить права на имущество. Покупка без их согласия может быть оспорена, а права и обязанности будут переведены на наследников.

Есть смысл пообщаться с жильцами квартир поблизости с целью выяснения информации о собственниках комнаты и поинтересоваться прошлым недвижимости. С той же целью можно запросить развернутую выписку из Росреестра, а именно историю перехода права , в которой будут видны прошлые сделки.

Покупка комнаты в квартире: подводные камни

Формально процедура приобретения комнаты в квартире не очень отличается от покупки отдельного жилья. Однако имеется ряд нюансов, требующих пристального внимания. Игнорирование данных факторов может привести в будущем к серьезным проблемам:

  • Если в квартире фактически никто не проживает, необходимо выяснить, сколько человек в ней прописано во избежание непредвиденных ситуаций в будущем, для этого необходимо запросить выписку из домовой книги.
  • Если доля куплена в праве без материального выдела и порядок пользования не прописан, не был удостоверен нотариусом, следуют обязательно заключить соглашении о порядке пользования.
  • Не следует покупать 1/25 и меньшую долю. Данную недвижимость практически невозможно продать, к тому же если на жилплощади прописано много человек могут возникнуть проблемы с пропиской.

Важно знать, сколько в прописано человек в квартире, какой порядок пользования помещениями общего пользования: кухней, ванной, санузлом, общим коридором, график уборки и порядок распределения среди сожителей коммунальных платежей. Насчет коммунальных платежей, следует уточнить, принятый порядок закреплен на бумаге или действуют устные договоренности. Необходимо попросить у собственника или попробовать получить выписку из Росреестра.

Если вы уже решились на покупку комнаты в квартире, то совместно с проживающими надо определиться с порядком пользования помещениями общего пользования: кухней, ванной комнатой, санузлом, коридором и прихожей. Документ надо зарегистрировать у нотариуса. Необходимо также позаботиться об отдельном лицевом счете, выделив часть оплаты коммунальных услуг равную доли в квартире. Это надо прописать в соглашении, после чего заверить у нотариуса.

Нюансы покупки комнаты в общежитии

Отличие общежития от коммуналки заключается в том, что предполагает лишь временное проживание. Приватизация этого жилья стало доступным в 2007 году, когда его разрешили приватизировать, то есть получать в собственность и распоряжаться. Покупка комнаты в общежитии аналогична приобретению жилья в коммунальной квартире.

Читайте так же:  расторжение брака в судебном порядке производится

Перед покупкой жилья необходимо убедиться, что недвижимость имеет «статус квартиры». В техническом паспорте должны присутствовать технические характеристики. У собственника жилплощади в свидетельстве о праве необходимо указание на конкретную комнату.

В связи с немалым количеством сособственников, отказы от преимущественного права покупки жилплощади в общежития получит практически нереально. Поэтому на данную покупку оформить ипотеку не получится.

Покупка комнаты процесс достаточно трудоемкий и требующий внимательного отношения к мелочам. Все способы защиты надо использовать в комплексе. Грамотный подход позволит уберечься от действий мошенников, сохранить объект недвижимости и собственные средства. Изложенные рекомендации помогут приобрести недвижимость, выгодно инвестировав накопленный капитал.

Комната в квартире: три правила безопасной покупки

За прошедший год, по информации аналитиков «Авито», спрос на комнаты в России в среднем вырос на 13%, а в некоторых конкретных регионах (Крым, Москва) — сразу в 3 и 1,5 раза соответственно. Главная причина популярности такого жилья заключается в его доступности (например, в столице стоимость комнаты в среднем стартует от 1,5 млн рублей). Это ощутимо дешевле, чем самый дешевый вариант среди квартир.

При этом важно помнить, что приобретение комнаты в квартире (и коммунальной, и обычной) отличается некоторыми нюансами. В этой статье мы расскажем о трех важных правилах покупки этого вида жилья.

Проверяем у продавца право собственности

Прежде всего рекомендуется изучить правоустанавливающие документы и личные документы собственника — речь идет о договоре купли-продажи, долевого участия и пр. и паспорте соответственно. Для проверки права собственности на любой объект недвижимости, в том числе и комнату, надо заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)

Имея на руках этот документ, покупатель сможет понять, является ли владелец комнаты ее собственником как самостоятельного объекта недвижимости или у него есть право в общей долевой собственности на комнату.

Выписка из Росреестра — это общедоступный документ, который можно запросить самостоятельно. Лучше всего это сделать как можно ближе к совершению сделки, потому что актуальность сведений будет предоставлена на момент выдачи документа.

Проверяем, соблюдено ли право приоритетного приобретения

Право преимущественной покупки комнаты — это важная тонкость, которой нет в сделках с квартирами. Суть в том, что перед тем, как начать искать покупателя на стороне, продавец по закону обязан сначала предложить выкупить комнату владельцам других комнат в этой же квартире. Это надо сделать в письменном виде, прописав стоимость и прочие условия. У соседей есть месяц на размышления, и если по истечении этого срока они эту комнату покупать не захотят, то ее можно предлагать всем желающим (но строго на тех условиях, которые предлагались соседям).

Аналогично и с комнатами в коммунальных квартирах. Обратите внимание: предоставлять отказ соседей от приоритетной покупки при обращении за госрегистрацией перехода прав собственности нужно только тогда, когда договор с покупателем оформляется раньше истечения вышеуказанного срока в 1 месяц.

Читайте так же:  гипсокартон вред для здоровья

Владелец комнаты может быть несовершеннолетним — в этом случае на получение отказа от такого собственника должно быть выдано разрешение органов опеки и попечительства. И в данной ситуации договор обязательно нужно будет удостоверить у нотариуса.

Проверяем наличие долгов и обременений

Убедиться в том, что на объекте недвижимости нет каких-либо обременений, арестов или запретов — это еще один важный момент, который надо проконтролировать перед покупкой. Нужные сведения покупатель может получить из выписки Росреестра. Помимо этого проверить можно и самого владельца, например, не собрался ли он банкротиться или не является ли он участником судебных разбирательств в качестве ответчика. О том, как это сделать при помощи нескольких бесплатных онлайн сервисов, мы рассказывали в одной из предыдущих статей.

Отнюдь не лишним будет убедиться и в отсутствии у собственника комнаты долгов за оплату ЖКУ. Это можно сделать, запросив у него оплаченные квитанции за прошедший месяц и справку из УК.

Рекомендации по выбору комнат

Ключевой момент при просмотре комнаты для покупки — это окружение, то есть те люди, с которыми покупатель будет проживать в одной квартире. В определенном смысле покупаются даже больше соседи, чем сам объект недвижимости. Именно поэтому в процессе осмотра крайне желательно с ними пообщаться.

Рекомендуется ходить на осмотр в вечернее время или по выходным, так выше вероятность застать всех жильцов на месте. Если продавец отказывается показать комнату в это время, то следует насторожиться: возможно, соседи на продажу своего согласия не давали или они конфликтуют с продавцом. Однако отсутствие соседей на просмотре не всегда означает что-то подозрительное, они могут работать вахтой и месяцами не приезжать.

На осмотре уделите внимание местам общего пользования (прихожая, туалет, ванная комната), проверьте, все ли находится в работоспособном состоянии. Нерабочая сантехника потенциально может свидетельствовать о том, что не все так гладко в отношениях между соседями, и договориться о решении простых бытовых задач они не в состоянии. В свою очередь и запах в квартире может сказать о многом.

Важно понимать, что даже если людей в квартире будет жить немного, и все они будут адекватные, чистоплотные и договороспособные, это отнюдь не дает покупателю 100% гарантию. В любой момент соседи могут переехать в новое жилье, а свою комнату продать человеку с алкогольной или наркотической зависимостью, или сдать в аренду шумной молодежи и т.д.

Иногда весь состав соседей в коммунальной квартире может полностью обновиться в течение года. И невозможно спрогнозировать то, насколько подешевеет в цене ваша комната и будет ли вообще хоть кто-то, кто согласится ее купить, когда ваше терпение закончится, и вы решите продать жилье.

покупка комнаты в коммунальной квартире подводные камни
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here