коммерческое управление зданием

Кто управляет нашим зданием и как с ними договориться?

Давайте рассмотрим 2 основных направления управления объектом коммерческой недвижимости: первое — это управление инфраструктурой объекта, а второе – управление его финансовыми потоками. В здании, где вы арендуете или собираетесь арендовать офис , есть оба типа специалистов. С первым вы контактируете на протяжении всего срока аренды, а со вторым – на этапе переговоров и заключения сделки. Кто эти люди, и как эффективно строить общение с ними?

Два типа управляющих

Если говорить об управляющих объектами недвижимостью, давайте сразу уточним, о каком именно типе управляющего идёт речь. Мы выделяем два типа:

  • Facility Manager управляет текущей операционной деятельностью и поддержанием объекта недвижимости в технически исправном состоянии. Это направление деятельности получило название управление инфраструктурой организации или «управление эксплуатацией объекта», что более принято в профессиональной среде.
  • Property Manager управляет финансовыми потоками.

Где готовят управляющих? По оценке инсайдеров индустрии, в настоящее время в России нет специализированных ВУЗов, которые могут сформировать компетенции профессионального управляющего в полном объеме. В Высшей Школе Экономики есть профессиональная подготовка в области экономики и управления недвижимостью , а также MBA «Управление недвижимостью и девелопмент» , где можно подготовиться по направлению Property Management. Направление Facility Management как отдельная учебная дисциплина на рынке не представлена.

На международном уровне существует Институт управления коммерческой недвижимостью (IRM) , который сертифицирует управляющих. Данную сертификацию можно получить при наличии определённого опыта работы в области недвижимости. Образование в области управления недвижимостью – дорогостоящее, а для получения доступа к учебной программе по сертификации CPM необходимо соблюсти ряд условий .

Читайте так же:  возражения на исковое заявление о взыскании задолженности

Управляющий эксплуатацией объекта

Этот тип управляющего выполняет комплекс мер, направленных на обеспечение и поддержание функционирования объекта недвижимости.

Что он делает:

  • Взаимодействует как с собственником, так и с арендаторами по вопросам технического состояния объекта;
  • Контролирует работу службы эксплуатации;
  • Контролирует исполнение плана-графика технического обслуживания и ремонта оборудования здания;
  • Осуществляет контроль за чистотой объекта;
  • Осуществляет контроль за работой службы приёмной;
  • Осуществляет контроль за работой охраны объекта;
  • Вносит предложения собственнику по ремонтным работам на объекте;
  • Вносит предложения собственнику по работам, связанным с модернизацией инженерных систем и оборудования;
  • Предоставляет иные услуги, связанные с предоставлением сервисов на объекте – химчистки, Wi-Fi, кофе и т.д.;
  • Готовит и реализует бюджет эксплуатационных расходов.

Именно этому управляющему приходят запросы и заявки от арендаторов по поводу пропусков, устранения неисправностей, бесперебойной работы всех служб.

Коммуникация между управляющим и арендатором может осуществляться разными способами. Заявку можно отправить как в «бумажном» виде, так и по электронной почте, либо посредством использования специализированного программного обеспечения. Для российского рынка последний пункт – это революционно новое направление в сфере предоставления услуг управления инфраструктурой объекта недвижимости.

Как найти управляющего инфраструктурой бизнес-центра?

Для этого достаточно обратиться на ресепшн или к офис-менеджеру своей компании. Стандартная практика со стороны собственника – сразу определять «правила игры» при заселении арендатора. Эти правила взаимодействия включают в себя не только контрактные обязательства, прописанные в договоре аренды. Совместно с управляющей компанией собственник здания разрабатывает «Руководство для арендаторов», где расписаны все ситуации – от подготовки помещения к ремонту до заявки на пропуск автомобиля.

Управляющий финансовыми потоками объекта недвижимости

Управляющий финансовыми потоками объекта недвижимости
Профессиональный управляющий (PM, Project Manager) в области коммерческой недвижимости обеспечивает финансовую стабильность объекта и традиционно переводится не как «менеджер проекта», а как «управляющий». По сути, это коммерческий директор объекта.

Читайте так же:  восстановление пропущенного срока исковой давности

Арендаторам стоит обратить внимание на этого человека, потому что именно он должен выводить здание на рентабельность и оправдывать ожидания инвесторов. Поэтому именно он принимает решение по размеру ставки аренды и допустимых скидок на неё. Здесь важно отметить, что выше определённого предела скидку на аренду не дадут, так как превышение определённого порога уступки цены лишит здание рентабельности.

В зону ответственности управляющего входят:

  • Наполняемость объекта недвижимости арендаторами;
  • Доходность объекта с точки зрения арендных отношений;
  • Контроль за расходной частью (бюджет эксплуатационных расходов и т.д.).

Важно отметить, что арендатор общается с управляющим не напрямую, однако, именно от него он получает через консультантов коммерческое предложение. Кроме того, управляющий может участвовать в переговорах на этапе обсуждения условий аренды, так как он согласует, в свою очередь, условия договора с арендатором.

Конечно, арендатору всегда хочется платить меньше, если это возможно. Управляющий рассчитывает возможности предоставления скидок и услуг, зачастую используя различные методы расчета, включая специализированный финансовый калькулятор , который позволяет учитывать все факторы, из которых формируется ставка аренды .

Как заработать на управлении коммерческой недвижимостью

Профессиональное управление коммерческой недвижимостью ещё недавно вызывало у собственников недоумение. Они и не собирались отдавать своё детище под чужой присмотр и не могли понять, как на такое может вообще кто-то решиться.

В таких условиях начинали свой бизнес те, кого принято называть «первыми ласточками». И они выжили, протаранив, как ледокол, ригидную ментальность отечественного потребителя, нескорого на изъявление любви к цивилизованным услугам.

В данный момент, когда сия ниша ещё относительно пуста, но не угрожающе пустынна, как раз и пора осваивать сектор, где в скором времени эксперты предвещают бурный рост. Итак, подробности.

  1. рынок недвижимости (риэлторы и девелоперы);
  2. оценк, брокеридж, консалтинг;
  3. любая специальность в банковской, финансовой, инвестиционной сфере.
Читайте так же:  как вернуть неиспользованную страховку по кредиту

Человек, который собирается связать свою жизнь с коммерческим управлением недвижимостью, должен обязательно закончить курсы управляющего. Предостережение: не стоит набирать команду из тех, кто не имеет ничего, кроме теоретических представлений об управлении — и у Вас самих, и у Ваших сотрудников должен быть личный опыт работы именно с недвижимостью. Полезно поработать в западной компании, работающей на российском рынке.

Свой тренинговый центр за 55 000 руб. Можно вести бизнес онлайн!

В стоимость входят комплект материалов для очного проведения всех программ + 2 дня живого обучения онлайн. Бессрочное право проведения 10 программ. Никаких дополнительных отчислений и платежей. Запуск за 2 дня.

Кстати о западных компаниях. Они разобрали себе управление зданиями класса А, и Вам придётся стартовать в классе В и даже реставрирующемся и ремонирующемся классе С. Спектр услуг, оказываемых управляющими, традиционно делится на 4 класса. Вот они, в порядке возрастания сложности:

так называемый клининг и прочие сопутствующие ему мелочи;

техобслуживание с целью оптимизации расходов;

работа с арендаторами — их поиск, отбор и решение текущих вопросов;

стратегическое (долгосрочное) управление активами. Как правило, оно начинается сразу после составления проекта будущего здания.

Надо сказать, что до последнего уровня сложности мало кто добирается, чаще всего только декларирует.

Ваша цель как управляющего — заставить здание приносить максимальный доход, повысить (и повышать постоянно) его финансовую и инвестиционную привлекательность для арендаторов и не только, а также освободить время хозяина коммерческой недвижимости для других дел.

До последнего времени в регионах с этим справлялись непосредственно застройщики, девелоперы, риэлторские конторы. Но это не является общемировой практикой, это случалось от нехватки чётких представлений о нише и её уникальности. Это как если бы в маленькой торговой палатке продавали хлеб, бакалею, мыло и резиновые сапоги. Застройщики занимались управлением построенных ими же домов не от нашей хорошей жизни, поэтому такая практика скоро прекратится даже в регионах.

Читайте так же:  выплаты молодым семьям в москве

Сколько нужно вложить денег и на что

Сначала — в общем, затем — в деталях.

В общем. набрать команду специалистов, которые могли бы соответствовать следующим должностям: генеральный директор, заместитель генерального директора, пиар-директор, маркетолог, финансовый директор, главный бухгалтер, юрист, главный по техническим вопросам и вопросам эксплуатации (главный инженер) и наёмный персонал, именуемый с лёгкой руки современных писателей «офисным планктоном».

Этим специалистам придётся платить зарплату — около двадцати тысяч долларов в месяц — на первоначальном этапе, пока Вы не выйдете на плавающие проценты от прибыли коммерческого здания, находящегося у Вас в управлении. Эксперты советуют, как решить проблему временного зазора — когда команда уже собрана, а здание, которым Вы собираетесь управлять ещё не найдено. Есть услуги «длинные» (это, как раз, то, чем Вы собираетесь заниматься) и услуги «короткие» — это то, что умеют ваши сотрудники, опыт, который они принесли с собой. К таким коротким услугам относится оценка, брокеридж, консалтинг.

Трата номер два — аренда офиса. Это обойдётся, по оценкам экспертов — в 25 тысяч долларов в год. Какой же офис будет уместен в этой рыночной нише? Здесь все единодушны — Ваш офис является визитной карточкой и она должна быть «с золотым обрезом». Т.е. не менее 50 квадратных метров в элитном сегменте. Дело в том, что не все сотрудники будут сидеть в головном офисе — часть из них, в силу сецифики своей работы, будет постоянно находиться что называется «на объекте». Это особенно актуально для тех компаний, которые не ограничиваются управлением только одним коммерческим объектом, а «ведут» сразу нескольких клиентов.

Второй Вашей визитной карточкой должен стать профессиональный сайт, который потянет на одну тысячу долларов (минимум).

Читайте так же:  в течении какого времени возвращают налоговый вычет

Далее Вам предстоит заняться рекламой (как говорят профессионалы, от пяти тысяч условных единиц ежемесячно). Те же специалисты не советуют вкладывать деньги в «прямую» рекламу — напротив, она должна быть точно рассчитана и донесена только до тех, кто в ней в принципе нуждается.

В итоге получается, что на старт бизнеса Вам придётся затратить от 30 до 50 тысяч долларов. Вы будете получать невысокий (по меркам иных), но зато стабильный доход. Но, как говорится, иных уж нет, а те — далече, и хоть нефти в нашей стране много, на всех желающих её не хватит.

Самое сложное — это найти своё первое здание для того, чтобы Вас пустили им управлять. Дальше проблем не будет вообще. Как же решить эту задачу? А так же, как её решают юные парикмахеры — тренироваться на знакомых. Самые серьёзные директора российских УК говорят, что первый дом ищут у знакомых.

Окупаемость Вашего бизнеса по уже имеющемуся опыту составит от 1 до 2-х лет. Ваш процент — от трёх до десяти от потока прибыли, которую приносит коммерческая недвижимость, находящаяся в управлении.
Средняя доходность бизнеса от 15 до 20 процентов. Никаких лицензий и сертификатов не потребуется.

Вам стоит задуматься об открытии своего бизнеса в этой новой и стремительно развивающейся нише, если Вы имеете опыт работы в недвижимости и не любите жёсткую конкуренцию.

коммерческое управление зданием
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here