Содержание
Межмуниципальный отдел по г. Армавиру и Новокубанскому району Управления Росреестра по Краснодарскому краю сообщает.
Градостроительный регламент — устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения;
В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:
1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации;
4) расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в случае, если в границах территориальной зоны, применительно к которой устанавливается градостроительный регламент, предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.
Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
Контакты
350063 г. Краснодар ул. Ленина, 28
Телефон горячей линии: тел. +7 (861) 250-18-10; +7 (861) 250-55-10
Телефон доверия: +7(861)250-18-04 (Автоматизированный сервис)
Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)
Правила землепользования и застройки (сокращенно – ПЗЗ) – документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Определение
Под правилами землепользования и застройки понимается в том числе и градостроительный регламент, определяющий принципы ведения строительства на определенной территории, а также предельные нормы строительства и размещения объектов.
Необходимость и основные требования к содержанию ПЗЗ определяются Градостроительным кодексом. Документ был принят 29 декабря 2004 года после подписания №190-ФЗ. Актуальная на сегодня редакция утверждена 24 апреля текущего года.
Непосредственно ПЗЗ отведена статья 30 ГрК РФ. В ней подробно описываются цели разработки документа, необходимая для включения информация и порядок внесения изменений.
Разработкой правил занимаются органы местного самоуправления, что выступает требованием №131-ФЗ, утвержденного 6 октября 2003 года. Федеральный закон определяет принципы функционирования органов местного самоуправления в России. Ответственность за составление ПЗЗ установлена статьей 14 №131-ФЗ. Порядок разработки документа также определяется местными органами власти. В качестве примера – ПЗЗ города Москвы размещены на официальном портале Мэра столицы и находятся в свободном доступе.
Что входит в состав документа?
Стандартная структура ПЗЗ включает в себя две части.
- Общая. Определяет требования землепользования в соответствии с положениями ГрК РФ, предельные параметры строительства, установление градостроительных регламентов для каждой территориальной зоны.
- Территориальная. Содержит карты административно-территориальных образований, на которых указывается зонирование территории с четким расположением границ территориальных зон.
Правовой характер ПЗЗ состоит в действии документа на территории определенного поселения – городского или сельского. Правила являются обязательными к исполнению всеми субъектами права, включая:
- государственные органы власти;
- контролирующие инстанции;
- застройщиков и заказчиков;
- проектные и подрядные организации.
Положения ПЗЗ используются для урегулирования конфликтных ситуаций – как в досудебном порядке, так и в суде. Правила имеют приоритет по сравнению с другими видами градостроительных и землеустроительных документов, включая генплан территории.
Порядок принятия
Разработка и принятие правил выполняются для решения нескольких задач:
- создание предпосылок для дальнейшего развития города, поселка или села;
- формирование и сохранение благоприятных условий для проживания граждан;
- привлечение финансовых ресурсов – бюджетных и частных – с целью реализации на территории поселения инвестиционных проектов;
- соблюдение баланса интересов жителей и хозяйствующих субъектов, работающих в населенном пункте.
Процедура разработки и утверждения правил землепользования и застройки разрабатывается местными органами власти. Стандартный порядок действий выглядит следующим образом:
- принятие решение о разработке ПЗЗ на весь населенный пункт или отдельный участок (в первом случае обязательным условием становится наличие утвержденного генплана);
- формирование комиссии для исполнения принятого решения;
- разработка документа;
- согласование с заинтересованными ведомствами (муниципалитет, орган охраны культурного наследия и памятников, Росавиация и т.д.);
- публичные слушания. Самый важный и с организационной точки зрения сложный этап разработки правил. Предполагает четкое выполнение требований ГрК и №131-ФЗ;
- рассмотрение итогов публичных слушаний. Завершается внесением в текст и графическую часть правил необходимых изменений;
- утверждение документа. Происходит соответствующим решением главы муниципалитета. Итоговый вариант ПЗЗ направляется в Росреестр для внесения содержащейся в нем информации в федеральную базу данных.
Как внести изменения?
Процедура внесения изменений в действующие ПЗЗ несколько отличается от описанной. Инициатором мероприятия может стать любое заинтересованное лицо при наличии оснований, предусмотренных частью 3 статьи 33 ГрК РФ. В большинстве случаев речь идет о неэффективности правил, утвержденных ранее.
Порядок внесения изменений в ПЗЗ предполагает осуществление следующих действий:
- направление предложения о поправках в правила в комиссию, созданную муниципалитетом для разработки документа;
- подготовка членами комиссии заключения о целесообразности изменений действующих правил;
- принятие главой муниципалитета на основании заключения комиссии решения об отклонении или внесении предложенных изменений;
- при положительном решении — подготовка проекта корректировок в ПЗЗ;
- согласование нового варианта правил с заинтересованными и контролирующими органами;
- публичные слушания или обсуждения запланированных поправок;
- рассмотрение итогов слушаний или обсуждения;
- принятие решения об отклонении или внесении изменений в ПЗЗ. Осуществляется представительным органом муниципалитета.
Для города Москвы регламент по внесению изменений в ПЗЗ прописан в отдельном постановлении Правительства Москвы №457-ПП от 17.05.2018
Не трудно заметить сложность описанной процедуры – как юридическую, так и организационную. Поэтому внесением изменений в ПЗЗ занимаются не непосредственные инициаторы мероприятия – застройщики, инвесторы или проектировщики, а специализированные организации, которые занимаются оказанием кадастровых, юридических и других подобных услуг.
Такой подход гарантирует не только успешное завершение мероприятия, но и оперативность его проведения при разумном уровне сопутствующих финансовых расходов.
Юрист в области гражданского права.
Стаж работы: более 30 лет.