добросовестный приобретатель это

Что такое добросовестность приобретателя и как ее доказать?

— Под добросовестным приобретателем понимается лицо, которое приобрело имущество возмездно, но по недействительной сделке, у лица, которое не имело права его продавать, о чем в момент совершения сделки покупатель не знал и не мог знать (ст. 302 ГК РФ).

— Правда ли, что у добросовестного приобретателя нельзя отобрать недвижимость, которую он купил?

— Не совсем так. Истребовать имущество у добросовестного приобретателя можно, но только лишь в случае, если оно выбыло из владения собственника помимо его воли. Например, вследствие обмана или злоупотребления доверием, в случае отчуждения имущества неуполномоченным лицом: допустим, по поддельной доверенности.

— Не могли бы вы привести примеры подобных ситуаций?

— Одним из нашумевших дел, вошедших в обзор судебной практики, стало дело «Гладышева против России», которое было рассмотрено Европейским судом по правам человека (ЕСПЧ) в Страсбурге. Оно касалось квартиры, приватизированной из собственности города Москвы супругой умершего мужчины, который владел жильем по договору социального найма. Выяснилось, что свидетельство о браке было поддельным, в связи с чем женщина не имела права на приватизацию. Квартира на момент предъявления городом требований находилась в собственности приобретателя — гражданки РФ С. М. Гладышевой.

Российские суды встали на сторону государства и установили по данному делу выбытие имущества у города Москвы как у первоначального собственника помимо воли (приватизация по поддельным документам). Они также постановили отобрать квартиру у текущего собственника, то есть С. М. Гладышевой. Она не согласилась с таким решением и обжаловала его в ЕСПЧ.

Вывод о том, что приватизация произошла обманным путем, Европейский суд посчитал необоснованным, так как у города Москвы были достаточные административные ресурсы для проведения необходимой проверки в ходе процесса приватизации и установления поддельности свидетельства о браке.

На данный момент в Москве проходит масса похожих дел. Однако теперь у людей, попавших в подобную ситуацию, есть шансы отстоять свою собственность, поскольку ЕСПЧ признал, что подобная практика нарушает положения Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод, это является основанием для пересмотра по новым обстоятельствам уже вынесенных российскими судами решений по таким делам.

— Но есть и вторая сторона медали — усиление требований к тем, кто покупает квартиры.

— Да, в новом обзоре судебной практики значительно ужесточены требования к добросовестному приобретателю. Чтобы тебя потом признали добросовестным, перед покупкой ты должен изучить всю цепочку сделок, случившихся с квартирой до тебя. Государство, по сути, говорит, что не берет на себя ответственность за проверку титула квартиры и полномочий продавца, полностью возлагая это на покупателя.

— А как изучить историю квартиры, если риелторы говорят, что получить дополнительные документы крайне сложно?

— Они лукавят. Обычно здесь никакой проблемы нет. Вы должны запросить все документы у собственника. А он может получить все. Другое дело, что часто ему заниматься этим и тратить свое время не хочется. Но надо настаивать. А еще лучше сразу обратиться к квалифицированным юристам, специализирующимся в этой сфере.

Читайте так же:  если призывник заболел перед призывом в армию

— Но говорят, что и собственнику не всегда дают такие документы, например, расширенную выписку из домовой книги. Ее еще называют архивной.

— Обязаны давать. Бывают случаи, когда уполномоченные органы отказывают в выдаче архивной выписки, ссылаясь, например, на то, что в ней содержатся персональные данные иных лиц, которые не могут быть предоставлены без их согласия. В такой ситуации собственнику следует обратиться с запросом о предоставлении выписки «за изъятием персональных данных третьих лиц».

— Какие еще документы желательно получить?

— Нужно обязательно узнать, какие судебные процессы проходили по данной недвижимости. Плюс получить информацию о том, кто и для чего запрашивал сведения о квартире из реестра. Часто запросы идут из суда, от нотариуса или следователя.

Следующая выписка — о переходе права собственности на квартиру. В ней, например, сказано, что этой квартирой сначала владел город, потом Иванова, через месяц Петров и еще через два — Федоров. И сразу встает вопрос: а зачем эти люди продают купленную квартиру спустя столь короткий срок? Этому должно быть логичное объяснение. Если вы вопрос такой не задали, то, скорее всего, вас потом добросовестным приобретателем не признают.

Еще есть выписка о содержании правоустанавливающих документов. Сегодня все можно подделать. В выписке указано, к примеру, что правоустанавливающим документом на квартиру является не только решение суда, а еще и определение. А вам дали только решение суда. Сразу же возникают вопросы к продавцу.

Другая справка из реестра касается сведений о признании собственника недееспособным либо ограниченно дееспособным. Получив ее, вы понимаете, можно ли вообще заключать сделку с продавцом или его способность осознавать свои действия под вопросом.

Обязательно нужно запрашивать кадастровый паспорт на квартиру, чтобы понимать, не было ли в ней перепланировок. Например, вы видите, что в квартире комнаты раздельные, а по паспорту они смежные. Такой квартиры вас не лишат, но могут заставить возвратить все в первоначальное состояние.

— Продавцы порой не хотят предоставлять такие документы, ссылаясь на то, что для регистрации они не нужны.

— Действительно, Росреестр не просит всех этих справок, когда вы придете сдавать документы на регистрацию. Они могут пригодиться покупателю в случае признания сделки недействительной. Добросовестный приобретатель вынужден сам доказывать свою добросовестность, основываясь на некоторых критериях. К ним суды относят принятие гражданином «всех разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества». Что это за разумные меры? В них входят: осуществление проверки внесения данных о продавце в ЕГРП на момент совершения сделки, проверка отсутствия в ЕГРП отметок о судебном споре в отношении имущества на момент сделки; выяснение основания возникновения у продавца права собственности; осмотр приобретаемого имущества до сделки (такой осмотр нужно зафиксировать документально); указание на сопутствующие сделке обстоятельства, которые вызвали у покупателя разумные сомнения в отношении права продавца на его отчуждение (многократная перепродажа имущества за короткий промежуток времени, заниженная цена).

Читайте так же:  как получить выплаты из материнского капитала

— Но бывает, что человек все проверил и с документами все нормально. А когда отдали их на регистрацию, то выяснилось, что на квартиру наложен арест.

— К сожалению, такое может быть, если проверку проводили непрофессионалы. Избежать потери денег при обнаружении ареста на этапе регистрации сделки позволит организация расчетов с использованием банковской ячейки. Тогда, если ваше право не будет зарегистрировано, вы просто спустя установленное время заберете свои деньги из банка.

— На чьей стороне чаще оказывается суд: собственника или добросовестного приобретателя?

— Суд чаще встает на сторону собственника. Такая позиция объясняется тем, что у собственника имущество порой выбывает помимо его воли, в результате совершения уголовного преступления. Например, продажи квартиры по поддельной доверенности. Нередко по результатам расследования даже не удается установить, кто именно совершил преступление.

А добросовестный приобретатель за свои действия должен отвечать, в том числе и за выбор контрагентов. К тому же никто не лишает покупателя возможности обратиться за компенсацией убытков к лицу, которое являлось стороной по сделке продажи.

Добросовестность приобретателя: житейский взгляд

Добрый день! Переживая довольно непростой период нашей жизни, предлагаю переключить внимание с Указа Мэра и Губернатора о введении новых ограничительных мер на наше любимое гражданское право.

В данный момент я пишу Выпускную квалификационную работу в магистратуре Московского государственного университета на тему добросовестного приобретателя вещей по 302 статье ГК. Классическим объяснением данной конструкции является утверждение о том, что защита добросовестного приобретателя защищает оборот. То есть, каждый человек знает, что если он будет вести себя грамотно и хорошо при покупке вещи, то он будет защищён судом и ему позволят сохранить вещь за собой. На этом же стоит экономический анализ данной ситуации, который устанавливает, что люди будут корректировать своё поведение и стараться вести себя правильно.

Между тем, меня не оставляют некоторые сомнения относительно чистоты данного объяснения. Правила 302 статьи ГК слабо защищают оборот, так как узнать была ли сворована вещь практически невозможно. Сам набор критериев этой статьи тоже вызывает вопросы и объясняется исторической случайностью (об этом подробнее в статье А.М. Ширвиндта, посвящённой этому вопросу). Да и вообще возникает вопрос о целесообразности такой защиты. Нужны ли правила 302 ГК РФ, если они не в состоянии обеспечить защиту оборота? Стоит ли вообще защищать добросовестного приобретателя?

Ответить на эти вопросы я решил необычным способом, а именно обратившись к людям. Обычным людям, не обладающим познаниями в юридической сфере или сталкивающимися с правом в виду своих профессиональных потребностей. Сделал я это через проведение опроса в Google формах. Опрос состоял из череды вопросов, большая часть которых составляла просьба решить ту или иную практическую ситуацию.

Респондентам были заданы следующие вопросы:

  1. Знаете ли Вы юридический смысл термина «добросовестный приобретатель имущества»?
  2. Решить ситуацию: Иван принёс своё пальто на ремонт в ателье Олега. Олег, опознавший в этом пальто редкую коллекционную вещь вместо его починки, решил продать его по объявлению и присвоить деньги себе. По объявлению Олегу позвонил некто Алексей, который изъявил желание приобрести пальто. При встрече Олег показал подделанные им документы о покупке пальто, тем самым убедив, что пальто действительно принадлежит ему. После этого Алексей купил пальто. Через полгода Иван разыскал Алексея и требует его вернуть. Следует ли его вернуть?
  3. Решить ситуацию: у Ирины украли её редкое коллекционное кольцо. Вор подделал документы о покупке и нашёл покупателя (Анна), которому и продал кольцо, выдавая его за своё. У Анны сложилось чёткое представление, что кольцо принадлежит вору. Через полгода Ирина нашла нынешнего обладателя кольца и требует его вернуть. Следует ли его вернуть?
  4. Решить ситуацию: у Ильи украли его коллекцию марок. Вор недолго думая продал на рынке краденных вещей её Павлу. Павел, никогда ранее не бывавший в этом городе, не знал, что был на рынке краденных вещей. Через полгода Илья нашёл Павла и требует вернуть коллекцию. Следует ли её вернуть?
  5. Решить ситуацию: Никите принадлежит дача в Наро-фоминском районе, право на которое зарегистрировано в регпалате. Мошенники через своего человека в палате изменили запись, подделав подпись Никиты. После этого они продали дачу Герману, который совершил покупку, посмотрев запись в регпалате и на другие нужные документы. Через год Никита обнаружил изменение записи и обратился в суд с требованием забрать дачу у Германа. Кому должна достаться дача?
Читайте так же:  проверка налогов по инн на сайте налоговой

Опрос прошло 122 человека, разных социальных слоёв и возраста. Вот что получилось на выходе:

1) Юридическое значение термина «добросовестный приобретатель имущества» знает только 42,6 процента респондентов. Это наталкивает на серьёзные размышления о действительности того, что правила статьи 302 создают стимулы для определённого поведения при покупке вещи.

2) Первая задача представляет собой классическую ситуацию добросовестного приобретения какого-то движимого имущества. Большинство респондентов (53,3 %) ответили, что пальто надо оставить у добросовестного приобретателя (Алексей), тем самым подтвердили, что добросовестность приобретателя следует признать должным основанием для того, чтобы оставить за ним вещь. Лишь 36,9 процентов выбрали вариант, в котором пальто должно вернуться к собственнику (Ивану). Остальные респонденты выбрали свой вариант, который чаще всего также сводился к тому, чтобы оставить вещь за приобретателем. В целом надо признать, что незнание лица о том, что он покупал чужую вещь по мнению обычных людей служит основанием для того, чтобы оставить за таким лицом вещь. Это подтверждается также тем, что после указанного вопроса шёл подвопрос следующего характера:

Если на предыдущий вопрос был выбран 2 или 3 вариант, то ответьте на следующий вопрос: поменяется ли ваше мнение, если Алексей во время покупки понял, что пальто не принадлежит Олегу?

Своё мнение поменяло больше половины респондентов (55,1), что подтверждает указанный выше тезис.

3) Вторая задача отличается от первой только фактом кражи вещи у собственника. Между тем, это и послужило поводом поменять свои предпочтения со стороны респондентов. Большинство (51,8) высказалось за возврат кольца собственнику (Ирина). При этом доля тех, кто высказывался о том, чтобы оставить кольцо за приобретателем (Анна) также велико (40,2%). Такие результаты наводят на мысль, что люди не склонны разделить точку зрения о том, что краденные вещи можно оставить за приобретателем.

Читайте так же:  техническое задание на проектирование

4) Третья задача отличается от второй только местом приобретения — рынок краденных вещей. По моей задумке, некоторых респондентов это должно было навести на мысль, что нельзя в таком случае оставлять имущество за приобретателем. Между тем в первой редакции вопроса доля тех, кто считает, что кольцо должно вернуться к собственнику составляет те же 50 %. Но при этом, при изменении условий задачи на то, что приобретатель (Павел) знает, что находится на рынке краденных вещей, доля тех, кто решил оставить вещь за ним и изменивших своё мнение составляет 50,6 %. Таким образом, само по себе знание лица, о том, что вещь приобретается в месте, где обычно продаются краденные вещи, наводит на мысль о недобросовестности такого лица.

5) Наибольший интерес представляет результат последнего вопроса. По своей сути эта задачка представляет собой классическую проблему добросовестного приобретения недвижимого имущества. Между тем, подавляющее большинство (60,7) решило вернуть объект недвижимости собственнику (Никите) несмотря на то, что приобретатель (Герман) полностью проверил данные в реестре (регпалате). Такие результаты на мой взгляд объясняются либо высокой ценностью дачной недвижимости среди населения, либо незнанием значения слов регпалата (данное слово было выбрано специально, из-за того, что люди могли не знать, что такое реестр недвижимости) и основ действия регистрационной системы.

Статья 302 ГК РФ. Истребование имущества от добросовестного приобретателя (действующая редакция)

1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.

4. Суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса.

  • URL
  • HTML
  • BB-код
  • Текст

Комментарий к ст. 302 ГК РФ

1. Пункт 1 ст. 302 признан частично не соответствующим Конституции РФ Постановлением КС РФ от 22.06.2017 N 16-П.

Об особенностях истребования документарных ценных бумаг от добросовестного приобретателя см. статью 147.1 ГК.

1. Комментируемая статья устанавливает ограничения виндикации в интересах добросовестного приобретателя. Приоритет интересов добросовестного приобретателя перед интересами собственника в отдельных случаях объясняется неосмотрительным поведением самого собственника, тогда как действия приобретателя безупречны с точки зрения соблюдения требований добросовестности и разумности. Имущество, приобретенное у лица, которое не имело права его отчуждать, не может быть истребовано, если:

Читайте так же:  как поставить на учет тс через госуслуги

— оно приобретено возмездно;

— приобретатель не знал и не мог знать о незаконности приобретения;

— имущество выбыло из обладания собственника или лица, которому имущество было передано собственником во владение, по их воле.

Если имущество выбыло из владения собственника или иного законного владельца помимо их воли, в частности в результате хищения, независимо от возмездности и добросовестности приобретения, оно может быть истребовано из чужого незаконного владения. Поскольку в такой ситуации субъективно безупречно поведение как собственника вещи, так и ее добросовестного приобретателя, приоритет имеет законный владелец, а добросовестный приобретатель вправе требовать возмещения убытков, причиненных ему лицом, осуществившим неправомерное отчуждение вещи.

2. Выбытие имущества помимо воли собственника имеет место не только при хищении, но и в результате иных действий, например при реализации имущества, приобретенного на основании сделки с пороком воли (совершенной под влиянием насилия, обмана, стечения тяжелых обстоятельств). Не может быть виндицировано выморочное имущество от его добросовестного приобретателя, который при возмездном приобретении полагался на данные Единого государственного реестра недвижимости и в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности на него, по иску соответствующего публично-правового образования в случае, когда данное публично-правовое образование не предприняло своевременных мер по его установлению и надлежащему оформлению своего права собственности на это имущество (Постановление Конституционного Суда РФ от 22 июня 2017 г. N 16-П «По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А.Н. Дубовца»).

3. В п. 1 комментируемой статьи дается определение добросовестного приобретателя — это лицо, которое на момент приобретения не знало и не должно было знать о незаконности своего приобретения. Незаконный владелец, ссылающийся в возражениях против требования собственника о возврате вещи на свою добросовестность, должен доказать соответствующее обстоятельство.

4. Согласно п. 2, при безвозмездном приобретении имущества оно может быть виндицировано и от добросовестного приобретателя. Исключение установлено п. 3 комментируемой статьи. При совершении возмездной сделки по приобретению имущества приобретатель не будет считаться получившим имущество возмездно, если не внес плату или не осуществил иное встречное предоставление за передачу имущества к тому моменту, когда узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения. Не может быть виндицировано как безвозмездно переданное имущество, внесенное в качестве вклада в уставный (складочный) капитал, поскольку в результате внесения вклада лицо приобретает права участника хозяйственного общества (товарищества).

5. Пункт 3 устанавливает запрет виндикации у добросовестного приобретателя денег и ценных бумаг на предъявителя, независимо от возмездности приобретения. Данное правило учитывает назначение указанных финансовых инструментов, они должны облегчать гражданский оборот, а угроза истребования от добросовестного приобретателя денег и ценных бумаг на предъявителя ведет к снижению доверия к ним субъектов гражданского оборота.

добросовестный приобретатель это
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here